L’étude des sols OBLIGATOIRE depuis le 9 Août 2020 pour les terrains à bâtir non bâtis.



Bonjour à tous, aujourd'hui depuis le 9 Aout 2020, il est rendu par le Journal Officiel OBLIGATOIRE, l'étude des sols pour toute vente d'un terrain à bâtir non encore bâti lorsqu'il se situe dans une zone d'exposition au risque de retrait et gonflement des sols argileux.L’article 1er de l’arrêté du 22 juillet 2020 prévoit que l’exposition au risque de retrait-gonflement des sols argileux est évalué selon : La dominante argileuse du sol,La composition minéralogique des matériaux du sol, et Le comportement géotechnique du sol en fonction de la granulométrie et sa capacité de variation en périodes humides et sèches. L’article 2 de l’arrêté définit les zones exposées pour l’application des dispositions du Code de la construction et de l’habitation. Les zones considérées en risque moyen à fort devront faire l’objet de l’étude prévue aux articles L.112-20 à L. 112-25 du code de la construction et de l’habitation. Les zones exposées sont consultables sur le site Géorisques. Les zones d’exposition forte correspondent à des formations essentiellement argileuses, épaisses et continues, où les minéraux argileux gonflants sont largement majoritaires et dont le comportement géotechnique indique un matériau très sensible au phénomène. Les zones d’exposition moyenne correspondent à des formations argileuses minces ou discontinues, présentant un terme argileux non prédominant, où les minéraux argileux gonflants sont en proportion équilibrée et dont le comportement géotechnique indique un matériau moyennement sensible au phénomène. Ainsi, les prescriptions susvisées du code de la construction et de l’habitation reçoivent application à compter du 10 août 2020. Ainsi, pour les avant-contrats conclus à compter du 10 août 2020, dans les zones d’exposition à un risque moyen à fort, il doit être annexé à la promesse cette étude géotechnique préalable pour les terrains non bâtis constructibles. Le vendeur est débiteur de cette obligation de fournir l’étude à l’acquéreur. Exception étant faite des secteurs où les dispositions d’urbanismes applicables ne permettent pas la réalisation de maisons individuelles. Il est précisé aussi que cette étude de sol devra être annexée à l’acte et suivre les ventes successives du bien pendant 30 ans. Quelle sanction en l’absence d’étude géotechnique ? Bien qu’obligatoire, la loi ne prévoit aucune sanction en cas d’absence d’étude géotechnique ou qu’elle soit périmée. Le droit commun prendra donc application et la responsabilité du vendeur pourra donc être engagée, tout comme celle des professionnels débiteurs d’une obligation de conseil. Étant précisé que l’impact d’un tel risque peut être catastrophique sur un bâti. Quelle durée de validité ? La durée de validité d’une étude géotechnique pour vente d’un terrain constructible non bâti est de 30 ans. La question des ventes de terrains constructibles non bâtis qui ont fait l’objet d’un avant-contrat avant le 10 août et qui doivent faire l’objet d’une réitération par acte authentique après n’est pas réglée par les arrêtés susvisés. En transposant les principes des diagnostics techniques qui sont annexés à l’avant-contrat, si ce dernier comporte un engagement définitif du vendeur antérieur à l’entrée en vigueur de la nouvelle obligation (en l’occurrence l’étude géotechnique) il n’aurait pas à le faire réaliser pour l’acte authentique puisque les obligations des parties sont définitives lors de l’avant-contrat. A partir de maintenant, chers conseillers, il vous faut identifier les zones à risque moyen ou fort dans vos secteurs et les éventuels biens concernés (terrains constructibles non bâtis) pour anticiper l’étude géotechnique. Je vous remercie pour votre attention et vous dis à très vite !